• HOME
  • 不動産の査定方法

 

不動産査定の方法

 

不動産査定の方法としては、主に以下の2種類があります。

簡易査定(机上査定)


簡易査定とは机上査定とも呼ばれる方法で、机上で行えることだけで査定を行うと言えば分かりやすいでしょう。簡易査定の依頼を電話やインターネットで受け取り、その立地や土地の大きさ、マンションの場合は階数や方角などを見て査定価格を算出します。実際に現地を見ないため、建物の雰囲気が暗かったり、建物から駅までの間に電柱のない区間があったりしても発見されないことが多く、査定の精度は低くなりがちです。戸建ての場合は個別性が高く、簡易査定では正確な価格を出すことが難しいですが、都心のマンションの場合には似たような条件を持つ物件も多く、簡易査定でも精度の高い査定が出やすいと考えられます。いずれにせよ、簡易査定はまだ売却の検討段階であるなど、おおよその査定価格を知りたいという方に向いている査定方法です。

訪問査定(詳細査定)


一方、訪問査定は詳細査定とも呼ばれる方法で、簡易査定と同じく書類上の査定も行った後、現地に足を運び建物の劣化具合や付帯設備の状況、駅から建物までの雰囲気など細かく確認します。簡易査定と比べてより精度の高い査定を受けることができますが、簡易査定が当日~翌日には結果が聞けるのに対し、訪問査定は1週間程時間がかかることが多いです。当社と媒介契約を結んで売却価格を決める際には、訪問査定を行って算出した査定価格を用います。具体的に売却を考えている場合には簡易査定ではなく訪問査定を依頼すると良いでしょう。

何を根拠に査定価格は決まるのか

 

不動産の価格は以下の3つの手法を組み合わせて算出されています。

1.取引事例比較法


取引事例比較法は、売却する不動産と条件の近い不動産の過去の取引事例を選んで比較する方法で、マンションの査定に使われることが多いです。選んだ不動産の平均坪単価を算出し、算出された単価に、売却する不動産の坪数を掛け合わせ、その金額をベースに個別事情を考慮して査定結果を出します。
例えば、売却したい土地A50坪から東に400m位のところにある土地B30坪が600万円、Aから南に500m位のところにある土地C70坪が1,050万円、Aから北に1km位のところにある土地D40坪が800万円だった場合を考えます。
土地B(600万円 ÷ 30坪 = 20万円/坪) + 土地C(1,050万円 ÷ 70坪 = 15万円/坪) + 土地D(800万円 ÷ 40坪 = 20万円/坪) ÷ 3 = 18.3万円/坪
B、C、Dの平均坪単価は18.3万円/坪なので、これに土地Aの坪数50坪を掛け合わせると50坪×18.3万円/坪=915万円となります。実際には、この価格をベースに間取りや方角、物件の現場や経済状況を考慮して査定価格を算出します。
上記を整理して表で説明すると、以下のようになります。

土地価格 坪数 平均坪単価
土地B 600万円 30坪 20万円/坪
土地C 1,050万円 70坪 15万円/坪
土地D 800万円 40坪 20万円/坪

土地B、C、Dから平均坪単価を算出すると・・・

(B) 20万円/坪 + (C) 15万円/坪 + (D) 20万円/坪 ÷ 3 =18.3万円

この平均坪単価に土地Aの坪数を掛けると・・・

土地A 50坪 × 18.3万円 = 915万円

2.原価法


原価法は今建っている建物を取り壊したと仮定して、同じ建物をもう一度建てた時にいくら費用がかかるのかを計算(これを再調達価格と呼びます)。その価格から建物の老朽化分だけを差し引く(これを減価修正と呼びます)査定方法で、一戸建ての建物部分の査定に利用されることが多いです。
原価法は以下の計算式で計算を行います。

原価法=再調達価格×延床面積×減価修正(残耐用年数÷耐用年数)

再調達価格と法定耐用年数は建物の構造によって異なります。

再調達価格(業者によって異なります)と法定耐用年数

構造 再調達価格 法定耐用年数
木造 15万円/㎡ 22年
軽量鉄骨 15万円/㎡ 22年
重量鉄骨 18万円/㎡ 34年
RC 20万円/㎡ 47年

例えば、築15年、延床面積120㎡の木造住宅だった場合、120㎡×15万円/㎡×(22-15)/22で約573万円と価格を求めることができます。
一般的に、一戸建ての場合土地部分は取引事例比較法、建物部分は原価法で計算しますが、農地や林地を宅地に造成した場合は近隣の取引事例を元に造成工事費などを計上して土地の価格を査定することもできます。

3.収益還元法


収益還元法はその不動産が将来どのくらい稼ぎだせるのか、その収益力に基づき不動産を査定する方法で、投資用不動産の査定に用いられます。収益還元法には直接還元法とDCF法と呼ばれる方法があります。DCF法は「ディスカウントキャッシュフロー法」のことで、将来得られる利益と売却価格から現在の価値に割引く査定方法です。DCF法の方がより精密に査定を行うことができますが、計算が複雑なこともあり、多くの方が直接還元法を利用して価格を算出しています。
直接還元法は不動産が生み出す1年間の収益を、周辺地域の類似した物件の利回り(還元利回り)で割り戻して不動産の価値を求める方法です。ここでも、より簡単に計算できる直接還元法を例に計算していきます。

直接還元法=年間家賃収入÷還元利回り×100

例えば、還元利回りが8%のエリアで、年間家賃収入が100万円の物件であれば、100万円÷8%×100=1,250万円となります。

不動産査定時にチェックしておきたい4つのポイント

 

実際に当社に不動産査定の依頼を出していただく際には、以下の4つのポイントを確認ください。

1.必要な書類が揃っているか

不動産査定をスムーズに進めるために、最初に必要な書類を一通り揃えておきましょう。

本人確認書類
物件の登記済権利書
固定資産税納税通知書
公図
壁芯面積(専有面積)が分かる資料(マンションの場合)

などの書類を揃えます。耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書等もあれば用意するようにしましょう。これらの書類は、査定時に揃っていればいるだけ正確な査定結果を得られやすくなります。
不動産査定時に必要な書類の詳細については、堀晃不動産の別の記事でご紹介していますので参考になさって下さい。

2. 不具合・修繕の必要性があるか

不動産を売却する際、その不具合や修繕状況を当社に伝える必要があります。不具合や瑕疵がある場合、それが修繕可能なレベルなのかどうかを把握しておくことが大切です。これら、不具合や瑕疵については値下げのポイントになりうるものですが、しっかりと伝えておかなければ後々のトラブルになってしまう可能性があります。
また、仮に知らなかったとしても、不動産の売却時、売主は瑕疵担保責任を負います。瑕疵担保責任は、建物に大きな不具合がある時に、買主から売主に修繕などを求めることのできるもので、売買契約書に「引渡しから1年間」など期間を設けて取り交わします。

3. リフォーム&ハウスクリーニングの必要性があるか

不具合・瑕疵と共通する内容でもありますが、大掛かりな改修リフォームや小さな改修ハウスクリーニングの必要があるかどうかを把握しておくことも大切です。当然、売却時の状態は良い方が良いのですが、リフォームした費用を売却価格に上乗せできることはそう多くなく、また、壁紙のリフォームなどは買主が気に入らなければ購入後に買主が張り替えすることもあるため、無駄な出費を増やしてしまうことになりかねません。
リフォームやハウスクリーニングは行った方が良いのか、行うのであればどの程度費用をかける必要があるのかは、当社担当者よりプロの目で判断させていただきます。

4. 土地・一戸建ての場合、境界線が明確になっているか

一戸建てや土地の売買において、最もトラブルになりやすいのが境界線についてのトラブルです。査定後に話がまとまってから調べることもできますが、手間がかかるため、少なくとも境界線が明確になっているか、問題となる可能性がある部分があるのかを把握しておくことは大切です。境界線に問題のないことが分かれば、査定時間を短くすることにもつながります。

京都不動産売却の窓口では、AIにて根拠ある査定書を提出させていいただきます。

当社は下記の査定書を提出させていただきます。

★物件レポート表紙:売買想定価格・調査結果サマリー情報

★マーケット情報:調査対象物件範囲の類似売買物件事例・国土交通省 不動産取引情報(土地物件)・売買想定単価・国土交通省 地価公示・都道府県 地価調査・用途地域

★周辺情報:周辺施設・交通環境、ショッピング環境の情報・医療環境情報・教育施設の情報・福祉施設・都市公園・発電施設・観光資源・地域資源・自然保全地域・鳥獣保護区・廃棄物処理施設

★統計情報:年齢別人口統計・乗車客数・人口集中地区・過疎地域・土地利用状況・傾斜度

★ハザード関連情報:活断層・地震時の揺れやすさ・地震発生確率・密集市街地・液状化の可能性・浸水想定区域・低位地帯・竜巻等の突風・豪雪地帯・危険個所データー・避難施設

 

物件レポート表紙

物件レポート表紙
売買想定価格
マーケット情報
周辺情報
統計情報
ハザード関連情報
 
 

マーケット情報

マーケット情報
対象物件の売買物件想定価格
類似売買物件事例
国土交通省 不動産取引価格情報 (土地物件)
売買想定単価
国土交通省 地価公示
都道府県 地価調査
用途地域
 
 
 
 

周 辺 情 報

周辺情報
周辺施設
交通環境・ショッピング環境の情報(1/2)
交通環境・ショッピング環境の情報(2/2)
医療環境情報(1/2)
医療環境情報(2/2)
教育施設の情報
福祉施設
都市公園
発電施設
観光資源
地域資源
自然保全地域
鳥獣保護区
廃棄物処理施設
 
 
 

統 計 情 報

統計情報
年齢別人口統計
乗降客数
人口集中地区
過疎地域
土地利用状況
傾斜度
 
 
 
 
 

ハザード関連情報

ハザード関連情報
活断層
地震時の揺れやすさ
地震発生確率
密集市街地
液状化の可能性
浸水想定区域
低位地帯
竜巻等の突風
豪雪地帯
危険箇所データ
避難施設

不動産売却に必要な書類チェックリストとポイント

売却を思い立ったら、必要書類の準備をはじめよう

住まいの売却には一定の手順があります。まずは、当社に依頼、売却の条件を決めて告知し、買主が見つかれば、具体的な売却の手続きに進みます。書き出すと簡単そうですが、買主とのマッチングはなかなかハードです。希望条件に見合った買主が現れると売買契約のステップに進みます。売買契約は相手がいることでもあり、互いにスムーズな手続きが望まれます。売買契約の際に、書類の不備がないように事前準備がポイントです。必要書類の中には、価格等の条件交渉の際に有利になるものもあり、住まいに関わる書類は日頃からまとめて保管しておくことも大切です。

必要書類は、売主に関するもの、権利に関するもの、建物に関するもの

売却時に必要な書類は、一戸建てやマンションなど、物件種別によって異なるものもありますが、ほぼ共通しています。買主にとっては、誰から買うのか、どのような物件なのか、権利関係はどうなのかなど、物件選択にあたって知りたい情報は、一つや二つではありません。現物を見たり、業者から話を聞いたりするだけではわからない情報を必要書類によって入手したいと考えます。売買契約時の必須書類は、そのような買主の要望を満たすものとなっています。

身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票

売主本人の確認書類です。親子や兄弟など、物件が共有名義となっている場合は、共有者全員のものが必要です。相続物件などでは、共有者が遠方に居住していて、本人確認の書類を揃えるのに時間がかかるケースもあります。住民票は、登記上の住所と現住所が異なる場合に必要です。住民票や印鑑証明書などは、有効期限があり発行から3ヶ月以内のものを使用します。

登記済権利書または登記識別情報

「権利書」という方が馴染みのある方もいらっしゃるかもしれません。この「登記済権利書」は、法務局から登記名義人に公布される書類で、登記名義人がその物件の真の所有者であることを証明する非常に重要な書類です。売却する物件が平成17年以降に取得したものである場合は、登記済権利書の代わりに登記識別情報が発行されているケースもあります。その際は、登記識別情報を準備します。あなたが物件取得時に法務局から公布された登記済権利書等を買主に渡し、移転登記が行われることで、所有権があなたから買主に移ります。

固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書

固定資産税の納税額の確認のために必要となる書類です。また、移転登記等に必要な登録免許税の算出の際にも必要となります。最新のものを準備してください。固定資産税は、1月1日時点の所有者に年間の固定資産税が課税されるため、取得時期に応じて負担額が調整され、売主に一部払い戻されるのが一般的です。

土地測量図・境界確認書

一戸建てや土地の売買において必要となる書類です。土地の場合では、㎡単価×面積で売買価格を決めるケースもあり、どこからどこまでが売却対象か、対象面積は何㎡か、など面積や境界線が非常に重要です。境界線が明確でないと、購入後のトラブルにもなりかねません。万が一、境界線が未確認である場合は、あらかじめ隣接地の土地所有者と協議を持ち、了解を得て測量図を作成しておきます。

建築確認済証および検査済証、建築設計図書・工事記録書等

一戸建ての売買等において必要です。建築確認済証や検査済証は、その物件が建築基準法に則って建築されていることを証明する書類です。原則として、現地で行われる検査によって適合が確認された後、検査済証が発行されます。構造等が法律の基準に沿ったものであることの証明は、売主にとっても買主にとっても大切な情報です。
建築設計図書や工事記録書等は、前述の建築確認済証のように建築にあたっての法的手続きに関する書類ではありません。しかし、どのように設計・工事が行われたかの情報は、物件の維持管理や将来のリフォームにおいて、非常に有益であり、買主からの信頼度アップに効果的だといえます。

マンションの管理規約、または使用細則などマンションの維持費等の書類

マンションの売却にあたっての必要書類です。「マンションは管理を買え」と言われますが、中古マンションにおいては特に、どのように維持管理されているのか、ペットを飼ってよいのかどうかなど使用にあたってのルールは、非常に大切です。加えて、買主にとっては維持費等のランニングコストも重要情報です。売買契約時以前のタイミングで提示することが望ましい書類です。

耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書等

近年、大きな地震が日本各地で起こっていますが、住宅は住む人の身の安全を保証するものであるべきです。建築基準法で、耐震基準が定められていますが、新耐震基準が導入される以前のような古い物件を売却する際は、耐震診断報告書等の提出が求められるケースもあります。アスベスト使用調査報告書等もそうですが、書類がないと売却できないというものではありませんが、トラブル回避のためにも考慮したいところです。

 

その他の書類

ほかにも、売却する物件に関する書類があれば準備しておきます。地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書等、物件の構造等を客観的に示すデータは、買主にとってもわかりやすく物件選択の決め手となるケースもあります。「住宅の履歴」を意識してください。他に、購入時の契約書・重要事項説明書、販売時のパンフレットや広告等も有効な物件情報です。

買主の立場にたって、情報提供を心がけよう

よりよい条件での成約には、情報開示が早道です。住宅購入時に、将来の売却が想定されるならば、物件に関わる資料等をまとめておきましょう。売却を思い立ったら、買主が決まるまでに、手元にある物件情報をまとめ、業者と相談しながら必要に応じて情報提供に活用してください。買主が決まってから書類を準備するのではなく、前持って準備することで、買主募集段階で活用ができれば一石二鳥です。

不動産売却査定の必要書類

「○」必要書類。「△」任意。または該当する場合のみ必要となる書類。任意だが準備できればなおよい書類を含む。
「×」必要書類ではない。

No 項目 内容 一戸建て マンション 土地
1 身分証明書 本人確認のため
2 実印 売却する本人の実印。共有の場合は共有者全員の実印
3 印鑑証明書 3か月以内のもの。共有者全員分が必要
4 住民票 登記上の住所と売主の現住所が異なる場合に必要。3か月以内のもの
5 登記済権利書、または登記識別情報 売却物件の内容確認や登記の際に必要
6 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書 固定資産税や都市計画税など、税額の確認のため
7 ローン残高証明書、またはローン返済予定表 売主がローン返済中の場合に必要。残債と返済額がわかるものを準備
8 銀行口座書類 銀行通帳など。売買代金から必要費等を引いた残金が振り込まれる
9 土地測量図・境界確認書 一戸建てや土地の売買の場合。売却範囲の確認のため ×
10 建築確認済証、および検査済証 不動産が建築基準法に適合しているかどうかの確認のため ×
11 建築設計図書・工事記録書等 どのように設計・工事されたかの確認書類 ×
12 マンションの管理規約、または使用細則など 管理内容や使用ルールを知る書類 × ×
13 マンションの維持費等の書類(管理費、修繕積立金、管理組合費、町内会費、等) 入居後、購入者が負担すべき費用の確認 × ×
14 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書等 耐震診断等を行っている場合は、必要書類を提示する
15 その他の書類。地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書等 売主が保有している証明書等があれば提示する
16 購入時の契約書・重要事項説明書など 所有していれば提示。
17 パンフレットおよび広告資料 所有していれば提示。